투자 무작정 따라하기 2편을 듣고 (1)

오마이스쿨에 올라온 최진기 유수진의 투자 무작정 따라하기 2편 (원유, 금, 부동산, 환율)을 듣고, 정리하는 차원에서 글을 씁니다.

 

강의는 크게

 

1. 부동산

2. 금

3. 원유

4. 환율

5. 실전 강의

 

순서대로 진행됩니다.

 

 

 

오늘은 1편 부동산에 대해 정리하겠습니다.

 

부동산편은 크게 2가지 "집을 살것인가 말것인가"와 "산다면 언제 살것인가"로 정리됩니다.

 

 

○  주거비 이슈

 

현재 전세에서 월세로 전환 중이며, 이것은 대세이다.

 

 

 

 

전세 제도를 떠받치는 두 기둥,

 

부동산 대세 상승과 고금리 시대의 무이자 차입이 모두 무너져서,

 

전/월세를 주는 1가구 다주택 보유자들의 전세 니즈가 사라짐.

 

월세로 다달이 내는 주거비 보다, 주택 보유가 주거비 측면에서 나을 수 있음.

 

 

○  집값, 하락할 것인가?

 

여러가지 이유(비싼 집값, 인구구조적 문제, 가계 부채 문제)를 들면서 집값이 폭락할 것이라고 예측하는데, 그 이유들이 타당하지 않음.

 

먼저, 집값은 비싸지 않다.

 

08년 이후 집값 오른게 없으며, 국제 비교를 하면, 더욱더 오른게 없음

 

 

 

 

 

글로벌 시티인 뉴욕 홍콩 도교 런던과는 비교도 할 수없으며,

 

소득수준이 비슷한 상하이는 ㎡ 당 약5백만원, 타이페이는 9백만원.

 

서울이 절대적으로도, 소득대비로도 비싼 도시가 아님.

 

 

 

둘째, 인구절벽이 부동산 하락을 가져 오지 않음.

 

일본과 미국의 경우 잘 설명이 되지만, 프랑스 독일 등 여러 나라에서는 인구절벽 이후에도 지가가 상승함.

 

 

 

 

 

셋째, 가계부채 문제는 부동산만의 문제가 아니다.

 

미국 서브프라임 모기지 금융위기와 달리 한국의 부동산 가계부채는 고소득층에 몰려있으며,

 

수도권 및 5대 광역시 주택담보대출 보유 가구 평균 자산은 6.2억, 부채는 1.4억으로 위험하다고 보기에 어려움.

 

부채의 문제에서, 부동산 보다는, 민간기업 중 한계기업, 가계 대출 중 자영업자 대출이 더욱 위험

 

 

이러한 이유에서, 집값은 폭등도 없겠지만, 폭락도 없다.

 

 

 

○  그렇다면 언제 집을 살것인가?

 

가격 결정의 메너니즘

 

수요와 공급에 의해서 가격 결정

 

but 실수요가 아닌 가수요(투자 수요)의 경우

 

가격이 수요와 공급을 결정

 

부동산에 적용하면

 

 

 

이러한 메커니즘에 아파트 입주물량과 최근의 경제 상황을 합치면,  아래의 그림과 같은 결과가 도출됨.

 

 

 

 

 

 

 

○  결론

 

1. 월세로는 살 수 없으며,

 

2. 부동산 폭등도 없지만 폭락도 없다.

 

3. 현재, 부동산을 사도 괜찮다.