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[최진기] 부동산 시장진단 2부

최진기 부동산 시장진단 1부에 이어서 2부 정리합니다.

 

오마이스쿨에서 최진기 투자특강 부동산 시장진단 강의(http://www.ohmyschool.org/lecture/lecture_view.do?CM_CD=&PDT_SEQ=5002260)를 듣고 내용정리합니다.

 

 

 

강의는 12부로 진행되고, 전체 목차는

 

1. "시장을 이기는 정부는 없다"는 신화

 

2. 대한민국 정부는 부동산 안정화에 실패한 적이 없다

 

3. 문재인 정권기 부동산 안정화는 왜 가능한가?

 

4. 가격 안정화가 쉬운 부동산 시장?

 

5. 강남 불패 신화는 계속될 것인가?

 

6. 부동산, 사야 하나 말아야 하나?

 

입니다.

 

 

 

4. 가격 안정화가 쉬운 부동산 시장

 

정부의 가격 통제 방법에는 크게 두가지가 있는데,  세금(직접규제) 과 수요공급 조절(간접규제)입니다.

 

부동산의 경우 조세 부과에 유리하며(세금을 통한 직접규제), 금융정책으로 수요공급 조절이 용이합니다.

 

또한 부동산의 큰 특징으로 거래가 투명해서 암시장이 없다는 점도 정부 입장에서 가격 통제하기 매우 유리한 조건입니다.

 

 

부동산 시장은 정부가 통제하기 쉬운 시장인데, 왜 이렇게 폭등하는 것 처럼 보일까요?

 

그 비밀은 수요와 공급 곡선에 있습니다.

 

 

 

부동산 시장의 수요 공급곡선은 일반 상품들과는 다릅니다.

 

공급이 비탄력적이며, 수요의 경우 가수요 등으로 인해 탄력적인 성격을 지닙니다.

 

 

 

따라서 조금의 수요 변화에도 가격이 큰 폭으로 변합니다.

 

여기서 부동산 안정화의 해법이 나옵니다.

 

단기적으로 가수요를 억제하고, 장기적으로는 공급을 늘리는 것으로 부동산을 잡을 수 있습니다.

 

 

문재인 정부의 8.2 대책은 가수요 억제책이며, 장기적인 공급 대책을 보시려면 선거 공약을 보시면 됩니다.

 

 

 

5. 강남 불패 신화는 계속될 것인가?

 

(5번째 꼭지의 경우 결론이 명확하지 않습니다.)

 

강의는 부동산으로 잘살게 된 강남에 대한 애증어린 시선과 강남의 집값을 소개합니다.

 

강남의 경우 물론 비싸지만, 외국과 비교하면 비싸지 않습니다.

 

 

 

 

 

외국과의 차이가 나는 이유는 여러가지가 있습니다.

 

먼저 서울은 국제도시가 아닙니다.

 

상해, 뉴욕, 런던, 홍콩 등은 국제도시로서 국내 뿐 아니라 해외에서도 부동산 수요가 큽니다.

 

 

 

두번째, 이유로는 위성도시의 여부입니다.

 

서울의 경우 많은 위성도시들이 있지만, 상하이 뉴욕 런던 홍콩의 경우 도시 확장에 한계가 있습니다.

 

 

 

강남이 비싸지만, 외국과 비교해서 저렴한(?) 가장 큰 이유는 도시 개발의 역사에 있습니다.

 

도시가 발달하면서, 도심의 주거 지역은 땅값이 저렴한 외곽으로 빠지고, 그 빈자리를 상업 시설이 채우게 됩니다.

 

뉴욕 런던 등의 도시들은 그렇게 발전을 하여, 강남 같은 도심에는 아파트가 없습니다.

 

새로 건설된 아파트가 강남 같은 도심 한가운데에 있다면 가격은 상상을 초월합니다.

 

 

하지만 강남의 경우, 역사가 얼마안된 계획도시로 상업구역과 주거지역이 혼재되어 있습니다.

 

그래서 강남의 경우 집값으로는 비싸지만, 외국의 강남같은 노른자 위의 집값과 비교하면 저렴합니다.

 

 

이러한 도시개발의 역사에서 대중이 강남에 대해 부러(미워)하는 이유를 찾을 수 있습니다.

 

(30년 전에는 별거 아닌 논밭이었는데, 우리 부모님은 강남에 땅 안사고 뭐했데)

 

 

 

 

6. 부동산, 사야 하나 말아야 하나?

 

 

6번째 주제는 부동산 사야 하나에 대해서 월세, 전세, 매입에 대해 구체적으로 계산해가며 비교를 합니다.

 

결론은 전세 >= 매입 > 월세입니다.

 

 

이상으로 최진기의 부동산 시장진단 강의 정리를 끝냅니다.