[최진기] 부동산 시장진단 1부

오마이스쿨에서 최진기 투자특강 부동산 시장진단 강의(http://www.ohmyschool.org/lecture/lecture_view.do?CM_CD=&PDT_SEQ=5002260)를 듣고, 내용 정리합니다.

 

 

강의는 1부 2부로 진행되고, 전체 목차는

 

1. "시장을 이기는 정부는 없다"는 신화

 

2. 대한민국 정부는 부동산 안정화에 실패한 적이 없다

 

3. 문재인 정권기 부동산 안정화는 왜 가능한가?

 

4. 가격 안정화가 쉬운 부동산 시장?

 

5. 강남 불패 신화는 계속될 것인가?

 

6. 부동산, 사야 하나 말아야 하나?

 

입니다.

 

 

 

1. "시장을 이기는 정부는 없다"는 신화

 

시장을 이기는 정부는 없다에 대해 여러 역사적 사례를 들면서 반박을 합니다.

 

강의의 결론은,  시장을 이기는 정부는 없다는 것은 신화다. 정부는 얼마든지 시장을 이길 수 있다.

 

부동산가격을 결정하는 가장 중요한 변수는 정부이다.

 

 

"시장을 이기는 정부는 없다"는 격언도 있지만, 재테크 격언 중에는 "정부 정책에 거스르지 말라"도 있습니다.

 

개인적으로 단기적으로 정부, 장기적으로는 시장이 우세하지 않나 싶습니다.

 

 

 

2. 대한민국 정부는 부동산 안정화에 실패한 적이 없다.

 

우리나라 국민들은 정부가 부동산 안정화에 실패했다고 생각하지만 그렇지 않다.

 

정부가 수많은 부동산 안정화 대책을 내놓았지만, 그것이 본질적인 것인지 피상적인 것인지를 파악해야 한다.

 

 

박정희, 전두환 시기 : 개발, 고도성장기 → 부동산 상승은 필연

 

김영삼, 김대중 : 사실상 오른게 없음

 

이명박, 박근혜 : 핵심지지층이 노년층으로 계속적인 부동산 부양

 

 

 

진짜 부동산을 잡으려고 한 대통령은 노태우, 노무현 뿐임.

 

노태우 정권은 공급을 통하여 부동산을 안정화 시킴.

 

주택 200만호를 건설정책, 89년 전체 주택량이 667만호로, 당시 주택량의 1/3을 5년 내 공급하는 계획

 

→ 이는 보수의 새로운 지지기반(중산층)이 되어줌 (ex.분당)

 

노무현 정권의 경우

 

1. 수요 억제 : LTV 강화, DTI 도입, 양도세 인상, 종부세 도입

2. 공급 확대

3. 거래 투명화 정책 : 부동산 실거래가

 

를 통하여 부동산 안정화.

 

물론 노무현 정부 시절 부동산이 가장 많이 올랐으나, 글로벌 호황기로 외국과 비교하면 오른것도 아님.

 

 

 

 

 

 

 

3. 문재인 정권기 부동산 안정화는 왜 가능한가?

 

문재인 정부의 기본적인 정책 방향은 소득주도성장론이다.

 

소득주도성장론은 임금주도성장론에 자영업자까지 포괄한 개념으로, 자본의 이윤과 토지의 지대를 줄이고, 임금의 몫을 늘리는 것이다.

 

이를 통해 가계 소득을 높이고, 수요를 창출하여 경제를 활성화시키는 정책이다.

 

따라서 분배의 차원에서 지대를 줄이고 실질소득을 높이는 것은 필연적인 방향이다.

 

 

그렇다면 어떻게 부동산 안정화가 가능한가?

 

 

1. 오른게 없다.

 

최근에나 조금 오른것이지 글로벌 비교를 통하여 보면 오른게 없다.

 

 

 

2. 공급이 준비되어 있다.

 

2017~18년 입주 물량은 78만 가구

 

(공급이 충분한가에 대해서 논란의 여지는 있음)

 

 

3. 떨어질 금리가 없다.

 

현재 한국은행 기준금리는 1.25%로 역사상 저점이고, 한국은행은 12월 금리 인상을 예고하고 있다.

 

4. 여론이 변했다.

 

과거 부동산 보유세에 대한 부정적인 여론이 변했다.

 

 

이렇게 네 가지 이유

 

1. 오른게 없고, 2. 공급이 준비되어 있고, 3. 금리가 바닥이며, 4. 여론이 변했음.

 

로 문재인 정부는 부동산을 잡을 수 있다.

 

 

 

이렇게 1부에서 3가지 목차를 가지고 강연을 끝냈습니다.

 

정부가 부동산 시장 안정화에 실패한 적이 없다는 내용은 인사이트를 주었으며, 3강의 내용도 수긍이 갑니다.